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Hat der Vermieter dem Mieter die Wohnung zu streichen?

BGH – Urteile vom 08.07.2020

Die Fälle

In beiden Fällen übernahmen die Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert. Die Mietverhältnisse liefen bereits 14 Jahre bzw. 25 Jahre. Die Schönheitsreparaturen waren mangels wirksamer Vertragsklauseln nicht auf die Mieter abgewälzt.

Im Laufe der Zeit verschlechterte sich der Zustand der Wohnungsdekoration. Die Mieter forderten die Vermieter zur Vornahme bestimmter Schönheitsreparaturen bzw. zur Zahlung eines Vorschusses auf.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hob die Berufungsurteile auf und verwies die Sachen zur erneuten Entscheidung an die Berufungsgerichte zurück. In beiden Fällen bezogen die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung. Folglich war nach der ständigen Rechtsprechung des BGH aus den Jahren 2015 und 2018 die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter unwirksam. Ein finanzieller Ausgleich wurde zu Beginn des Mietverhältnisses nicht gezahlt.

Der BGH bestätigt nun mit diesem Urteil seine vorherige Rechtsprechung. Aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel verbleibt es bei der gesetzlich normierten Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Übertragung der grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht der Instandhaltung ist nicht wirksam auf die Mieter abgewälzt worden.

 

Es stellte sich nun die Frage, wer in diesen Fällen und auf welche Kosten die im Laufe der Jahre anfallenden Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Gerade bei den alten Mietverträgen gingen die Vermieter bei der Höhe der vereinbarten Miete davon aus, dass Sie nicht für die Schönheitsreparaturen zuständig sind. Die Miete war entsprechend niedrig bemessen.

 

Im Vorfeld kristallisierten sich verschiedene Meinungen, wie mit dieser Problematik umzugehen sei, heraus.

Die Vermieterseite zog eine ergänzende Vertragsauslegung heran, dass die Mieter dennoch Arbeiten auf eigene Kosten ausführen könnten. Die Vermieter hätten keine Kosten zu übernehmen. Der BGH schloss sich diesen Ausführungen nicht an. Ebenfalls erteilte der BGH der Ansicht eine Absage, dass sich die Vermieter spiegelbildlich an der in der unwirksamen Klausel des Mietvertrages vorgesehenen Renovierung festhalten lassen müssten. Eine uneingeschränkte Renovierungspflicht bestehe.

Der BGH bezieht sich für die Beurteilung dieser Fälle als Ausgangspunkt grundsätzlich auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Überlassung an die jeweiligen Mieter. Der unrenovierte Zustand zum Zeitpunkt der Besichtigung und Anmietung der Wohnung ist entscheidend.

Da sich die Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses –vor allem bei langen Mietverhältnissen- zwangsläufig verschlechtert, betrifft den Vermieter die Instandhaltungspflicht. Er ist also für die Durchführung der Schönheitsreparaturen im Laufe der Zeit verantwortlich. Grundsätzlich wäre vom Vermieter nun der Zustand herzustellen, der zu Beginn des Mietverhältnisses (also die und renovierte Wohnung) bestand. Allerdings ist dies so nicht möglich und auch nicht im Interesse der Parteien. Der Mieter erhält also bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter eine viel bessere Wohnung (frisch renoviert) als er zu Beginn des Mietverhältnisses bezog. Nicht nur die Gebrauchsspuren des jetzigen Mieters, sondern auch die Gebrauchsspuren des Vormieters sind beseitigt. Der Mieter würde also mehr erhalten, als zu Beginn des Mietverhältnisses als vertragsgemäß vereinbart wurde.

Dieses „Mehr“ hat der Mieter über den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszugleichen.

Der BGH entschied, dass der Mieter in diesen Fällen zwar einerseits vom Vermieter die Renovierung verlangen kann, sich aber im angemessenen Umfang an die dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen habe. Die Richter gaben als Richtschnur die Höhe der Kostenbeteiligung der Mieter in der Regel mit der Hälfte an.

Fazit:

Mit dieser Rechtsprechung sind Mietverhältnisse erfasst, in denen zu Beginn die Wohnung unrenoviert überlassen wurde und kein finanzieller Ausgleich (z. B. mietfreie Überlassung für einen oder mehrere Monate, Kostenbeteiligung bei der Anfangsrenovierung).

Ferner könnten sich Probleme bei der Durchführung ergeben. Diskussion zwischen den Parteien könnte hinsichtlich der Frage auftreten, ob und welches Unternehmen beauftragt wird. Die Auswahl hat Einfluss auf die tatsächliche Kostenbeteiligung.

Sollten Sie hinsichtlich dieser Problematik oder weiterer rechtlicher Punkte eine Einschätzung oder anwaltliche Hilfe benötigen, wenden Sie sich bitte an unsere Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Frau Birgit Gladisch.

Hintergrund dieses Rechtstipps:

Urteile des BGH vom 08.07.2020 –VIII ZR 163/18 und VIII ZR


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