Die Sozialbindung beim Wohnungskauf stellt einen Rechtmangel dar
Der BGH stellt klar, dass die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel darstellt (Urteil BGH V ZR 165/17) und trotz vertraglich vereinbartem Haftungsausschluss Schadensersatz möglich sein kann.
Der Eigentümer einer Wohnung mit Sozialbindung ist in seinen rechtlichen Befugnissen hinsichtlich einer Eigennutzung sowie auch einer Fremdnutzung der Wohnung eingeschränkt. Auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er dem Käufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der BGH hat die Sache zur Entscheidung an das vorinstanzliche OLG Celle zurückverwiesen.
Der konkrete Fall
In dem vorliegenden Fall hat der Käufer gegenüber dem Verkäufer ein notarielles Kaufangebot für eine Wohnung abgegeben, welches dieser annahm. In dem Kaufvertrag heißt es unter anderem: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.“
Gestützt auf die Behauptung, die Beklagte habe ihn nicht darüber aufgeklärt, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handele, wofür Mieter einen Berechtigungsschein benötigten und im Übrigen das Kostenmietrecht Anwendung findet, verlangt der Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Der BGH ist der Ansicht, dass die Sozialbindung der Wohnung einen Rechtsmangel darstellt, da sie den Eigentümer einschränkt. Hierbei ist es nicht entscheidend, ob der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss neben Sachmängeln auch Rechtsmängel umfasst, da sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen kann sofern er den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen hat. Vielmehr ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über jegliche Mängel aufzuklären, und somit insbesondere auch über die Sozialbindung der Wohnung, die nach Auffassung des Gerichts einen Rechtsmangel darstellt. Vorliegend soll der Käufer vor einer pauschalen Freistellung des Verkäufers von jedweder Mängelhaftung geschützt werden.
Was bedeutet das für Sie als Käufer einer Wohnung?
Der Verkäufer ist verpflichtet den Käufer über alle bestehenden Mängel aufzuklären. Insbesondere ist auf Mängel, die nicht bei einer Besichtigung der Wohnung gesehen werden können, wie vorliegend die Sozialbindung der Wohnung, hinzuweisen. Als Käufer der Wohnung können sie grundsätzlich verschwiegene Mängel trotz Haftungsausschlussklauseln im Kaufvertrag rügen.
Sollten Sie Unklarheiten in Bezug auf Klauseln im Wohnungskaufvertrag oder hinsichtlich Mängeln am Kaufobjekt haben, lassen Sie sich beraten. Unser Mietrechtteam erreichen Sie an einem unserer vielen Standorte in NRW https://www.jfm24.de/rechtsberatung/mietrecht/.
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