Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmißbräuchlich?

Der BGH befasste sich in seinem Urteil vom 04.02.2015 mit der Frage, wann eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist.

Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung war bereits entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs innerhalb von 5 Jahren rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, den Wohnraum in absehbarer Zeit selbst in Gebrauch zu nehmen oder einem Familienangehörigen zu überlassen. Vor dieser neuen Entscheidung hatte der Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung kaum eine Chance, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen war und das Mietverhältnis erst relativ kurz (bis zu 5 Jahre) dauerte.

Vom Vermieter verlangte die Rechtsprechung, dass er vorausschauend einen künftigen Eigenbedarf für sich oder seine Familienangehörigen erkennen oder zumindest in Erwägung ziehe müsse. Entscheidend sei nicht eine konkrete Lebensplanung oder sichere Prognose der Lebensentwicklung. Entscheidend sei allein die naheliegende Möglichkeit des Eintritts eines Eigenbedarfsfalles in absehbarer Zeit. Die Gerichte wiesen regelmäßig darauf hin, dass die Vermieter einen Zeitmietvertrag hätten abschließen können.

Eine Wohnung mit einem Zeitmietvertrag zu vermieten, dürfte allerdings in vielen Fällen nicht möglich sein. Die Vielzahl der Mieter möchte für einen längeren Zeitraum eine Wohnung mieten und nicht nur für eine bestimmte Zeit.

Beispielsweise hielten die Gerichte die Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich, wenn während der Mietzeit erwachsene Kinder, die die Schule oder die Ausbildung beendeten, in eine eigene Wohnung ziehen wollten

Hier wurde von dem Vermieter verlangt, dass er bei Abschluss des Mietvertrages schon vorausschauend hätte berücksichtigen müssen, dass seine fast erwachsenen Kinder eventuell zu einem späteren Zeitpunkt diese bestimmte Wohnung beziehen könnten.

Mit seinem Urteil vom 04.02.2015 revidierte der BGH seine Rechtsprechung. Der BGH urteilte, dass unter Umständen kein Rechtsmissbrauch vorliegen würde. Nämlich dann, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber beim Mietvertragschluss weder entschlossen gewesen ist, in absehbarer Zeit Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat.

Der BGH ist nun der Ansicht, dass die verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen, missachtet würde, wenn von dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages diese doch sehr enge Lebensplanung verlangt würde.

Im Ergebnis haben nun auch die Vermieter eine Chance, eine Eigenbedarfskündigung wirksam auszusprechen, die ihre vermietete Wohnung ihren gerade erwachsenen Kindern zur Verfügung stellen möchten.

Nachzulesen ist das Urteil unter dem Aktenzeichen VIII ZR 154/14